关于某某花园地面下沉车库漏水等房屋质量问题 专题法律意见
写在前面：
房屋价值的基础建立在土地上，土地资源属于自然资源。据此，我们将房屋交易纳入自然资源类别案件归类。
本案的商品房购买人因商品房建筑质量争议，2021年10月委托重庆钧儒律师事务所律师就此事进行法律论证。接受委托后，律师认真听取了委托人的情况介绍，就商品房现状邀请有经验的建筑施工工程师一道，进行了实地查勘，并根据委托人提供的相关工程资料。在此基础上，律师汇集了涉及工程质量的国家标准规范，依照“以事实为根据，以法律为准绳”的原则，对工程质量性质，制作法律意见，并根据商品房购销合同的约定，提供了可供委托人选择的处理方案。
论证要义：
房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
法 律 意 见
基于某某联排别墅在开发商交付房屋之后，大规模的房屋出现花园地面下沉和车库漏水等质量问题，严重损害了购房者的合法权益，在相关主管政府部门介入后，某某公司、同部分购房者仍然为达成最终的解决方案。我所律师在接受了业主委托后，本着“以事实为根据，以法律为准绳”的原则，在阅读了委托人提供的相关资料、同专业技术人员现场查勘的基础上，根据委托方委托的目的，我们走访了相关专业部门以及技术单位，收集了相关的国家规范及标准，查找了相关的法律规范，并在研究论证的基础上，特提出意见如下：
第一部分 项目事实的情况综述及性质认定
委托方提供的相关证据
（一）《卷内备考表》共 6页
1、编页码009 2020年 8月 5日《地基与基础分部工程质量验收记录》；
2、编页码 011《二、工程竣工情况检查》“地基与基础分部：分部验收记录已形成，验收时间：2019年 4月 3日、2019年 7月 15日”；
3、编页码013《三、工程竣工验收组织及验收意见》“验收会议时间2020年12月 11日”。“验收组组成：建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位组成售货员和有关方面专家。”“工程竣工验收意见：7、工程设计、施工质量符合标准规定，无违背强制性条文情况”，“9、施工验收合格，同意通过验收”。
（二）2021年 9月 30日某某建筑规划设计股份有限公司《关于“重庆某某项目一期（2-4、2-7地块）2-4地块塔楼一层下部”处理措施的情况说明》；
（三）2020年 10月 6日业主康安的《重庆商品房买卖合同》；
一、项目情况
（一）责任单位：
建设单位某某房地产开发有限责任公司
勘察单位中国西南勘察设计研究院有限公司
设计单位上海某建筑规划设计股份有限公司
监理单位重庆某工程有限责任公司
施工单位重庆某安装工程有限公司
（二）项目名称及土地状况
项目: 某某重庆某某项目
项目占用范围内的土地使用权为：国有出让用地。《房地产权证》证书号为：渝（2019）某区不动产权第000086948。
项目占用土地面积为：79247.31平方米，用途为：城镇住宅用地，住宅用地土地使用年限至：2068年12月20日止；非住宅用地使用年限至：2058年12月20日止。
（三）房屋座落及销售许可
商品房座落：重庆市某区
《商品房预售许可证》：某住建委（2019）预字第（125）号，预售商品房批准机关：重庆市某区住房和城乡建设委员会
2019年6月6日开工建设，2020年12月11日经责任主体五方验收，2021年4月交付业主使用。
二、关于商品房质量问题的定性
2021年4月，商品房业主接房后，发现小区内大量的房屋出现花园沉降，墙柱与花园结合处根部开裂，地下车库浸水开裂等普遍存在的质量问题。小区业主无法正常进场进行装修以及后续使用房屋的情况下，承担了房屋物业管理费用。
此种情况下，存在两种整改意见，一是建立挡墙；二是原设计单位提出，采用土体或泡沫混泥土回填的方式以解决主体结构安全问题和室外排水问题。同时，原设计单位认为建立挡墙的方式会改变建筑的受力状态，从而影响主体结构安全。目前，业主、开发商、设计单位未能达成一致的整改意见。
根据委托人提供的《城建档案卷内目录》的2020年10月3日《卷内备考表》6页记载内容证实如下事实：
该工程于 2019年6月6日开工建设。
2020年12月11日，由参建责任主体建设单位重庆某房地产开发有限责任公司，设计单位上海某建筑规划设计股份有限公司，勘察单位中国西南勘察设计研究院有限公司，监理单位重庆某工程有限责任公司，施工单位重庆某安装工程有限公司组织工程竣工验收。
2020年8月5日，由施工单位、监理单位验收制作《验收表》-12《地基与基础分部工程质量验收记录》记载“子分部工程土方、基础，施工单位检查结果合格，监理单位验收结论合格”。在《验收表》-7（4）《地基与基础分部工程质量验收记录》“综合验收结论”部分，建设单位重庆某房地产开发有限责任公司，设计单位上海某建筑规划设计股份有限公司，勘察单位中国西南勘察设计研究院有限公司，监理单位重庆某工程有限责任公司，施工单位重庆某安装工程有限公司加盖了公章，相关负责人有签名。
2020年12月11日，建设单位重庆某房地产开发有限责任公司，设计单位上海某建筑规划设计股份有限公司，勘察单位中国西南勘察设计研究院有限公司，监理单位重庆某工程有限责任公司，施工单位重庆某安装工程有限公司组织工程竣工验收制作《验收表》。《验收表》-7（4）“二、工程竣工情况检查”表格中“重要分部工程及专业承包工程质量验收情况”栏载明：“地基及基础分部，分部验收记录已形成，验收时间：2019年4月3日、2019年7月15日”。
2021年9月30日上海某建筑规划设计股份有限公司给重庆某地产开发有限公司的《说明》中载明，根据原设计对“塔楼下方存在亮桩需要进行土体或泡沫混凝土回填，若不回填，桩身不能处于掩埋状态，长期将导致桩身由桩的受力状态（主要承受竖向力）转变为柱的受力状态（除了承受竖向力，还承受水平上压力），原桩身配筋率不满足柱的钢筋配置要求”。
综合以上证据表明：本案所涉的房屋虽已竣工交验，并交付房屋业主使用。但是，结合2021年9月30日上海某建筑规划设计股份有限公司给重庆某地产开发有限公司的《说明》，由于原设计对“塔楼下方存在亮桩需要进行土体或泡沫混凝土回填，若不回填，桩身不能处于掩埋状态，长期将导致桩身由桩的受力状态（主要承受竖向力）转变为柱的受力状态（除了承受竖向力，还承受水平上压力），原桩身配筋率不满足柱的钢筋配置要求”。依照中华人民共和国住房和城乡建设部2010年5月31日《关于发布国家标准<建筑抗震设计规范>的公告》要求，6.3.7条为“强制性条文，必须严格执行”的规定，以及《说明》“塔楼下方采用土体或泡沫混凝土回填，可满足原设计的结构安全及室外排水等要求”。现场的实际情况表明，塔楼下方存在亮柱情况，未采用土体或泡沫混凝土回填，不符合《建筑抗需设计规范》国家强制性标准要求，存在基础结构的安全隐患。
第三部分 房屋交付责任的法律规定及合同约定
一、法律规定以及合同约定的房屋交付条件
（一）合同约定的交付条件
《商品房买卖合同》第七条 交房期限及交付条件
1、本商品房交房期限
（1）属现售商品房的，甲方应将商品房交付乙方使用。
（2）属预售商品房的，甲方应当在2021年3月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。
2、本商品房交付时应符合以下条件:
本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
因此，基于合同约定，开发商应在2021年3月30日之前将房屋以及《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
附件五: 《合同补充协议》“十一、对房屋交付、交房手续的补充约定”“5、甲乙双方在办理交接手续过程中，若乙方发现甲方交付的房屋及装修、装饰、设备存在质量问题的甲方应承担质量责任，包括:对质量问题进行整改、修复，因整改修复行为给乙方造成损失的，甲方据实予以赔偿。质量责任不同于逾期交付责任。甲方修复除地基基础和主体结构外的其他质量问题后再行交付的，不视为逾期交付”。
根据以上合同以及合同补充协议的约定，开发商应于2021年3月30日将合格的房屋交付给购房业主。同时，合同约定“质量责任不同于逾期交付责任。甲方修复除地基基础和主体结构外的其他质量问题后再行交付的，不视为逾期交付。”该约定表明，对地基基础和主体结构的质量问题，被排除在逾期交付之外，当“地基基础和主体结构的质量问题”，即应定性为房屋逾期交付行为。
（二）法律规定的商品房交付条件
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；《城市房地产开发经营管理条例》第31条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任的规定；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，在房屋存在结构安全问题的情况下，即不满足法律规定的交付条件的。特别值得一提的是，作为本案工程设计单位的工程质量监督单位之一上海某上海某建筑规划设计股份有限公司，其意见对工程质量安全现状是持否定态度意见的。根据法律对商品房屋交付条件的规定，业主是可以主张解除合同，并要求开发商赔偿损失。
综上事实表明，无论从商品房的开发商与购房人的合同约定，以及法律规定上讲，本案商品房屋由于其存在安全质量隐患，不具备交房条件。由此，商品房的开发商应承担因商品房不具备交房条件的法律责任。
（三）逾期交房的期限计算
依照法律的规定，以及合同当事人的约定，如果交付的房屋存在着地基基础和主体结构的质量问题，应当作为逾期交付认定。而本案争议的房屋质量属“地基基础和主体结构”的质量问题，在该质量问题没有得到处理时，即开发商未依照原设计单位的要求对地基基础，塔楼下方光柱部分“采用土体或泡沫混凝土回填”，使商品房“满足原设计的结构安全及室外排水等要求”前，应视为开发商逾期交房，并从2021年3月30日起到完成塔楼下方光柱部分“采用土体或泡沫混凝土回填”完成之日止，作为逾期交房时间。
第四部分 逾期交房的相关法律责任（违约处理）
一、逾期交房的相关法律责任（违约处理）
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，在房屋存在结构安全问题的情况下，业主是可以主张解除合同，并要求开发商赔偿损失的。
第二、如业主选择解除合同。其一、从交付购房款之日起，直至收到全部购房款为止，期间的银行同期贷款利息；其二，已付购房款20%的违约金。
